דלג לתוכן
רעידות האדמה הקטלניות שהתרחשו לאחרונה בטורקיה ובסוריה וגבו את חייהם של עשרות אלפי בני אדם, הן תזכורת עצובה לכך שגם מדינת ישראל, הממוקמת על השבר הסורי אפריקאי – נמצאת בסכנה תמידית מפני רעידות אדמה. לצד עובדה זו, מלווים את המדינה אירועים ביטחוניים מתמשכים המחייבים שימוש בחדרי ממ"ד באזורים נרחבים בישראל.
כחלק ממחויבותה לשמור על ביטחונם ובטיחותם של התושבים, יזמה מדינת ישראל בשנת 2005 את תוכנית תמ"א 38, שמטרתה לעודד פרויקטים של חיזוק ומיגון מבנים בני 3 קומות ומעלה שנבנו לפני 1980. התוכנית כוללת תמריצים שונים ליזמים הלוקחים חלק בפרויקטים אלו, שיצדיקו את הסיכון הכלכלי שבהם.
מהי תוכנית תמ"א 38/2 פינוי בינוי
בשנת 2010 נוסף לתוכנית תמ"א 38 תיקון 2, מתוך ההבנה שעדיף להרוס את המבנה הישן ולבנות במקומו בניין חדש בסטנדרטים מתקדמים, מאשר לשפץ את המעטפת בלבד. הדיירים זכאים לקבל דירה חדשה בבניין החדש, ועד אז מחויב היזם לשכנם בדירה חליפית. לפי התיקון, הבניין החדש שיוקם במסגרת תמ"א 38/2 לא יחרוג מקווי הבניין הישן, אך יכולות להתווסף לו זכויות בנייה שיבואו לטובתם של הדיירים ושל היזם. תחום זה נחשב לאחד הבוערים בכל פרויקט, וכולל סוגיות שונות, כגון: תוספת קומות לבניין, תוספת שטח לדירות הקיימות, תוספת ממ"ד בכל דירה, תוספת של מרפסת, חניה או מחסן, וכדומה.
היתרונות של תוכנית תמ"א 38/2 לדיירים הם רבים, ובראשם כאמור עומדת התוספת בזכויות ההרחבה של הדירות הקיימות בסדר גודל של 25 מ"ר, בנוסף למרפסת או לחניה. הדיירים יזכו בבניין חדש, הבנוי לפי תקנים עדכניים של בנייה, תשתיות ושמירה על איכות הסביבה. גם הביטחון והבטיחות שלהם תשתפר, עם הוספת חדר ממ"ד בכל דירה, יסודות ומעטפת חדשים וחזקים המותאמים לרעידות אדמה גדולות, תוספת של מעלית המתחייבת לפי תקני נגישות עדכנים, פתרונות חנייה נוספים, שיפור משמעותי בנראות של הבניין, ועוד. היזמים מצידם יוכלו לבנות ולשווק דירות חדשות בבניין ולהגדיל את הרווח מהפרויקט.
תוכנית תמ"א 38/2 במספרים
פרויקטים של תמ"א 38 משני הסוגים הפכו לפופולריים בקרב דיירים ויזמים. החל משנת 2020 כמות הבקשות להיתרי בנייה וההיתרים שהונפקו עבור פרויקטים מסוג תמ"א 38/2 עלתה על אלו מסוג תמ"א 38/1. העיר שמובילה בכמות האישורים לפרויקטים אלה לשנת 2022 היא תל אביב, עם 177 בניינים שקיבלו אישור לביצוע הפרויקט. אחריה בפער גדול נמצאת העיר חיפה, עם 56 בניינים, ובמקום השלישי נמצאת ירושלים, עם 55 בניינים. העלייה בביקוש לפרויקטים אלו, הובילה להתארכות משמעותית בזמני הוצאת היתרי הבנייה. לפי מחקר שערך אתר מדלן, בשנת 2022 הזמן הממוצע להוצאת היתר לפרויקט תמ"א עמד על 3 שנים ושמונה חודשים, וכי מידי שנה מתארך הזמן הממוצע בכחודשיים.
לצד היתרונות הרבים בפרויקטים של תמ"א 38/2 פינוי בינוי, ישנם גם סיכונים עבור הדיירים והיזם. הדיירים, שעוזבים את דירתם לאורך כל משך הפרויקט, מסתכנים בכך שהפרויקט ייעצר או יופסק באמצע עקב קשיים כלכליים של היזם. כמו כן, עליהם לדאוג למיצוי זכויותיהם מול הרשויות ומול היזם. היזם מצידו עלול אף הוא להיתקל במכשולים, כשהמוכר מביניהם הוא השגת הסכמתם של לפחות 80% מהדיירים, כמתחייב בחוק.
המפתח להצלחה
המפתח להצלחה בפרויקט תמ"א 38/2 פינוי בינוי, כזו שתוביל לרווחה משמעותית עבור הדיירים ולרווח כדאי עבור היזם – טמון בתאום בין הצדדים, ובייצוג ראוי של זכויותיהם. מייצג נכסים מקצועי ומנוסה, מלווה את הפרויקט לכל אורכו. הוא מסייע לדיירים להתארגן כראוי, ומציג בפניהם את היזמים המתאימים ביותר לפרויקט – כאלו המחזיקים בידע וניסיון משמעותיים, כמו גם בחוסן כלכלי בטוח. לאחר בחירת היזם, עוסק המייצג בייצוג הצדדים אחד מול השני, לרבות טיפול בסוגיות פרטניות. כל אלו מקלים על יישום הפרויקט לטובתם של שני הצדדים, ומפנים את היזם לעסוק בכל הנדרש לאישור וביצוע הפרויקט ברמה גבוה ובזמן הקצר ביותר האפשרי.
