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Les séismes meurtriers qui ont récemment frappé la Turquie et la Syrie et coûté la vie à des dizaines de milliers de personnes nous rappellent malheureusement que l’État d’Israël, situé sur la faille syro-africaine, vit lui aussi sous la menace d’un séisme majeur. En outre, le pays connaît des périodes de tensions récurrentes, rendant nécessaire l’utilisation d’abris anti-aériens sur une grande partie du territoire.
Ayant à cœur la sécurité de sa population, l’État d’Israël a lancé en 2005 le programme TAMA 38, qui vise à encourager les projets de mise aux normes antisismiques et antimissiles des bâtiments d’au moins trois étages datant d’avant 1980. Le programme prévoit, en faveur des entrepreneurs concernés, diverses mesures d’incitation destinées à compenser le risque économique auquel ils s’exposent en y prenant part.
Qu’est-ce que le programme TAMA 38/2 Pinoui-Binoui ?
Étant désormais entendu qu’il est préférable de raser l’ancien édifice et d’en construire à sa place un nouveau, répondant à des normes plus strictes, plutôt que de ne rénover que le gros œuvre, un deuxième amendement a été ajouté en 2010 au programme TAMA 38. Les copropriétaires se voient attribuer un appartement dans le nouveau bâtiment et sont relogés aux frais du promoteur dans l’intervalle. En vertu de cet amendement, le nouvel édifice construit dans le cadre du TAMA 38/2 respecte bien les limites de construction du précédent, mais des droits de construction supplémentaires pourront être accordés, au bénéfice du promoteur et des copropriétaires. Quel que soit le projet concerné, il s’agit là d’un sujet des plus brûlants car il existe de multiples possibilités telles que l’ajout d’étages supplémentaires, l’agrandissement de la surface des appartements, l’ajout d’un abri anti-aérien dans chaque appartement, la construction d’une terrasse, d’un parking, d’une cave, etc.
Du point de vue des copropriétaires, les avantages du programme TAMA 38/2 sont multiples. En premier lieu, ces derniers ont le droit d’agrandir les appartements existants de 25 mètres carrés et de les doter d’une terrasse ou d’une place de stationnement. Les copropriétaires obtiennent un bâtiment neuf, construit dans le respect des normes en vigueur en matière de construction, d’infrastructures et de protection de l’environnement. Leur sécurité se trouve considérablement améliorée du fait de l’ajout d’un abri dans chaque appartement, de la construction de nouvelles fondations et d’une mise aux normes parasismiques, de l’ajout d’un ascenseur conforme aux normes d’accessibilité en vigueur, des solutions de stationnement supplémentaires, de l’amélioration considérable de l’apparence extérieure du bâtiment, etc. Les promoteurs, quant à eux, peuvent construire et commercialiser de nouveaux appartements et accroître ce faisant la rentabilité du projet.
Le programme TAMA 38/2 en quelques chiffres
Les projets TAMA 38/1 et 38/2 sont devenus très prisés par les copropriétaires et les promoteurs. En 2020, le nombre de demandes de permis de construire et de permis délivrés à des projets TAMA 38/2 a dépassé celui des projets TAMA 38/1. Avec 177 projets ayant obtenu l’autorisation demandée, Tel Aviv arrive en tête du classement des projets TAMA approuvés au cours de l’année 2022. Elle est suivie de loin par Haïfa, avec un total de 56 projets, et Jérusalem, en troisième position, avec 55 projets. La hausse de la demande relative à des projets TAMA a entraîné un allongement significatif des délais de délivrance des permis de construire. Selon une étude réalisée par le site web Madlan, le délai de délivrance d’un permis pour un projet TAMA était en moyenne de 3 ans et 8 mois en 2022, un délai moyen qui s’allonge de près de deux mois chaque année.
Parallèlement à ces nombreux avantages, les projets TAMA 38/2 Pinouï-Binouï comportent également des risques pour le promoteur comme pour les copropriétaires. Les occupants de l’immeuble quittent leur appartement pour toute la durée du projet et courent le risque de voir ce dernier suspendu ou interrompu avant son achèvement en raison des difficultés financières du promoteur. Ils doivent par ailleurs veiller à faire valoir leurs droits auprès du promoteur et des autorités. Le promoteur, quant à lui, peut également se trouver confronté à des obstacles, au premier rang desquels figurent les difficultés à obtenir le consentement d’au moins 80 % des copropriétaires, comme l’exige la loi.
La clé du succès
La clé du succès des projets TMA 38/2 Pinouï-Binouï, synonyme d’amélioration significative de la qualité de vie des copropriétaires et de profit substantiel pour le promoteur, se situe au niveau de la coordination entre les parties et de la représentation de leurs intérêts respectifs. Un agent immobilier professionnel et expérimenté accompagne le projet tout au long de son déroulement. Il aide les copropriétaires à s’organiser au mieux et leur présente les entrepreneurs les plus adéquats – ceux qui possèdent à la fois le savoir-faire et l’expérience nécessaires ainsi qu’une excellente santé financière. Une fois le choix du promoteur effectué, l’agent s’occupe de représenter les parties les unes vis-à-vis des autres et de régler leurs éventuels problèmes. Tout cela facilite la mise en œuvre du projet, sert les intérêts des deux parties et permet au promoteur de se consacrer pleinement aux démarches nécessaires à l’approbation et à la réalisation du projet dans les meilleures conditions et dans les plus brefs délais.
