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Une vente en dation est une transaction immobilière entre un promoteur et un ou plusieurs propriétaires fonciers. Dans le cadre de celle-ci, les propriétaires fonciers vendent à un promoteur tout ou partie du terrain qu’ils possèdent et se voient accorder en retour des droits sur un certain pourcentage des logements qu’il fera construire sur le terrain. Le pourcentage attribué aux propriétaires fonciers fera l’objet de négociations entre les parties avant la signature de la transaction.
Qu’est-ce qu’une vente en dation ?
Chaque vente en dation est unique et il n’existe pas de loi imposant une procédure uniforme en la matière. Le déroulement de la transaction dépend en pratique de conventions, de décisions de justice et des lois du marché. Le pourcentage dont bénéficieront les propriétaires fonciers fait également l’objet de négociations entre les parties avant la signature de l’accord. Il est de ce fait primordial de se faire représenter par des professionnels compétents, spécialisés dans ce domaine.
Parmi les obligations usuelles en cas de vente en dation, figurent notamment des obligations fiscales. Les ventes en dation étant considérées comme des transactions immobilières, elles sont soumises à la taxe sur la plus-value et à la taxe d’acquisition. Les propriétaires du terrain, qui cèdent effectivement au promoteur une partie de leurs droits sur le terrain, sont soumis à la taxe sur la plus-value, calculée en fonction de la valeur relative des droits ainsi cédés. Le promoteur, qui acquiert une partie des droits sur le terrain, est tenu au règlement de la taxe d’acquisition sur celle-ci. Il devra par ailleurs financer tous les frais de construction et de mise en oeuvre, y compris les dépenses liées aux permis et redevances divers, à la planification et aux coûts de mise en œuvre et de commercialisation du projet. Dans certaines transactions, les propriétaires fonciers sont également tenus au règlement des frais relatifs au marketing et au conseil juridique.
Les principaux avantages d’une vente en dation
La vente en dation présente plusieurs avantages, tant pour les propriétaires fonciers que pour le promoteur. Du point de vue des propriétaires fonciers, l’avantage le plus significatif tient au bénéfice potentiel de la transaction. Il sera en effet bien supérieur au bénéfice escompté dans le cadre d’une vente ordinaire et comprend l’augmentation de la valeur du bien en cas de vente et l’augmentation du revenu courant qu’il va pouvoir générer. Par ailleurs, dans ce type de transaction, les propriétaires du terrain en restent propriétaires pendant toute la durée du projet, ce qui leur confère un avantage fiscal et leur offre la possibilité de participer à la planification et à la prise des décisions essentielles, conformément aux stipulations du contrat.
Du point de vue du promoteur, le principal avantage réside dans la réduction des risques, puisqu’il n’est pas tenu d’acheter le terrain et n’a pas besoin de constituer et de risquer un apport personnel important. Il ne lui faudra s’acquitter que des frais juridiques. De même, les taxes auxquelles il est soumis dans ce type de transaction sont différentes et moins élevées que celles qui s’appliquent aux transactions immobilières ordinaires, car la contrepartie ne concerne qu’une partie des droits sur le terrain. Dans certains cas, une planification préalable permettra même d’obtenir des réductions et des crédits d’impôts supplémentaires. Le fait que le promoteur ne possède pas les droits sur le terrain pendant la mise en œuvre du projet ne l’empêche pas de solliciter un financement bancaire une fois le contrat signé et l’inscription de la mention conservatoire effectuée.
Risques encourus par le promoteur et les propriétaires fonciers
Si elle présente des avantages, la vente en dation comporte aussi certains risques pour les parties. Les propriétaires fonciers s’engagent dans un partenariat avec un promoteur qu’ils ne connaissent pas, dont ils ne peuvent déterminer avec certitude les capacités d’exécution et la santé financière face aux fluctuations du marché, et qui pourrait se volatiliser avant d’avoir rempli sa part du contrat – dont ils ne pourront bénéficier qu’une fois le projet achevé.
L’importance du pourcentage fixé dans le contrat, sur la base de la valeur du terrain, est primordiale pour le promoteur. En effet, il lui faudra s’attendre à des pertes en cas de mauvaise évaluation de la valeur du terrain. De même, si le permis de construire, après la signature du contrat, autorise un plus petit nombre de logements que prévu, le promoteur devra absorber seul le manque à gagner. En outre, bien que le promoteur soit en pratique le gestionnaire du projet, le fait que les propriétaires fonciers participent à la prise de certaines décisions est susceptible d’entraîner des retards, compte tenu des liens juridiques et affectifs qui les rattachent au projet. Enfin, même si le promoteur fait appel à un entrepreneur pour réaliser les travaux, il est directement responsable du projet et soumis au droit de la vente immobilière et à ce titre exposé à des poursuites pendant sept ans à compter de la date de livraison.
Le rôle joué par le professionnel de l’immobilier dans une transaction rentable et sûre
Afin de bénéficier des avantages d’une vente en dation et d’éviter ou de gérer les risques encourus, il est recommandé de faire appel aux services d’un professionnel de l’immobilier spécialisé dans les ventes en dation et disposant d’une expérience significative dans ce domaine. Contrairement au représentant du promoteur ou à l’avocat qui accompagne l’opération sur le plan juridique, cet expert de l’immobilier travaille exclusivement pour le compte des propriétaires fonciers sans toutefois que ces derniers n’aient à débourser quoi que ce soit puisqu’il est rémunéré par le promoteur. Il a pour mission de sélectionner avec soin les entrepreneurs qu’il présente aux propriétaires fonciers et de s’assurer qu’il s’agit d’entrepreneurs sérieux, possédant un savoir-faire et une expérience solides dans le domaine, n’ayant pas de dettes et jouissant d’une bonne santé financière. Les propriétaires fonciers choisiront l’entrepreneur le plus adéquat.
Le promoteur bénéficie également des services de ce professionnel de l’immobilier, qui connaît à la fois la nature du bien et les droits et restrictions juridiques applicables. Il peut être certain qu’un professionnel de l’immobilier compétent et fiable ne lui proposera que des biens immobiliers rentables. En cas de problèmes ou de différends avec les propriétaires fonciers, le professionnel de l’immobilier, qui connaît personnellement les deux parties, aidera l’entrepreneur à trouver les meilleures solutions.
Ayant accompagné des transactions complexes de ce type, dont la plus récente a été conclue entre les propriétaires d’un immeuble dans le vieux nord de Tel Aviv et un entrepreneur fiable et chevronné, je connais parfaitement les préoccupations respectives des parties. Grâce à mes connaissances et à mon expérience dans ce domaine, ainsi qu’à mes relations avec des entrepreneurs de premier plan, j’ai pu mettre les propriétaires fonciers en relation avec un entrepreneur professionnel et digne de confiance. Après avoir aidé à résoudre les questions soulevées par les propriétaires fonciers, qui avaient des points de vue et des exigences différents concernant la transaction, nous sommes parvenus à un consensus. Les bénéfices auxquels les parties peuvent s’attendre rendent ce type de transaction extrêmement rentable tant pour les propriétaires fonciers que pour le promoteur.
