Залог выгоды от сделки «комбинация»

Сделка «комбинация» — это сделка с земельной недвижимостью, заключаемая между подрядчиком и одним или же несколькими владельцами земельного участка. В рамках сделки владельцы земельного участка продают принадлежащую им землю или ее часть, а предприниматель дает им взамен права в отношении некоего процента жилых единиц, которые будут построены на этом земельном участке. Процент, получаемый владельцами земельного участка в рамках «комбинации», является следствием переговоров сторон, проводимых до заключения сделки.

Что такое сделка «комбинация»

Все сделки «комбинации» отличаются друг от друга и не существует единого закона, распространяющегося на форму заключения сделки, которая фактически осуществляется на основании договоренностей, в соответствии с решениями суда и рыночными условиями. Процент от «комбинации», который получат владельцы земельной недвижимости, также является следствием переговоров, ведущихся между сторонами до заключения сделки. Поэтому представление интересов в рамках такой сделки именно профессионалами, специализирующимися на работе в данной области, играет огромное значение.

Налогообложение также является частью сделки «комбинации», поскольку такие сделки связаны с земельной недвижимостью, и на них в соответствии с законом распространяется налог на реализованный доход от прироста стоимость земельной недвижимости и налог на покупку. Владельцы земельной недвижимости, фактически продающие часть своих прав предпринимателю, должны заплатить налог на реализованный доход от прироста стоимость земельной недвижимости, который рассчитывается в соответствии с относительной стоимостью проданных прав. Предприниматель, приобретающий часть прав на земельную недвижимость, должен заплатить налог на покупку в отношении этой части. Наряжу с этими налогами предприниматель должен оплатить все расходы, связанные с реализацией проекта, включая: расходы на получение различных разрешений; пошлины; расходы, связанные с проектированием; расходы на строительство, а также на маркетинг проекта.  В рамках некоторых сделок владельцы земельной недвижимости также оплачивают маркетинг и юридические консультации.

Очевидные преимущества от сделки «комбинация»

Сделка «комбинация» обеспечивает ряд преимуществ как для владельцев земельной недвижимости, так и для предпринимателя. Для владельцев земельной недвижимости самое существенное преимущество — это потенциальная прибыль от сделки, гораздо большая чем ожидаемая в рамках обычной сделки купли-продажи, включая фактор увеличения продажной стоимости объекта недвижимости с учетом прибыли, которую он принесет в будущем. Кроме того, в рамках таковой сделки владельцы земельной недвижимости продолжают оставаться ее владельцами на протяжении всего периода реализации проекта, что обеспечивает им выгоду в вопросах налогообложения, а также возможность принимать участие в проектировании и  принятии серьезных решений — в соответствии с контрактом.

Для предпринимателя существенным преимуществом является снижение степени риска, который он берет на себя, — поскольку от него не требуется покупать землю и кроме оплаты юридических расходов, ему не нужно мобилизовать средства и рисковать собственным капиталом в крупном размере. Кроме того, налоги, которыми он облагается в рамках такой сделки существенно ниже налогов, распространяющихся на обычную сделку с земельной недвижимостью, поскольку получаемая в будущем продажная стоимость составляет лишь относительную часть земельной недвижимости.  В ряде случаев заблаговременное проектирование приведет даже к дополнительным удержаниям и сокращением налогов. Тот факт, что предприниматель не является владельцем прав на земельную недвижимость в ходе реализации проекта, не отменяет возможности обращения в банк для получения банковского финансирования после подписания договора и регистрации предупредительного замечания.

Возможные риски для владельцев земельной недвижимости и предпринимателя

Наряду с преимуществами сделка «комбинация» включает также и ряд рисков для обеих сторон. Владельцы земельной недвижимости рискуют, поскольку заключают компаньонские отношения с предпринимателем, которого они не знают,  не знают каковы его способности реализации проекта, насколько он обладает финансовым потенциалом в постоянно меняющихся условиях рынка, а также не скроется ли он вообще до завершения им своей  части контракта, от которой  можно получить прибыль только после завершения проекта, то есть  в будущем.

Предпринимателю крайне важен процент «комбинации», указанный в контракте, который основывается на стоимости земельной недвижимости. В данном контексте неверная оценка стоимости земельной недвижимости может привести к убыткам для предпринимателя, как и в случае, когда после подписания контракта в соответствии с разрешением на строительство разрешается строительство меньшего числа единиц. Причинений в этих случаях ущерб несет предприниматель. Кроме того: несмотря на то, что предприниматель осуществляет фактическое руководство проектом, сам тот факт, что владельцы земельной недвижимости участвуют в принятии ряда решений, может привести к задержкам, поскольку они имеют имущественный интерес и эмоционально вовлечены в процесс реализации проекта. И в заключение: даже если предприниматель задействует строительного подрядчика, непосредственная ответственность и положения Закона о продаже распространяются именно на него, а поэтому он подвержен искам в течение семи лет со дня передачи проекта.

Роль профессионального риэлтора в реализации выгодной и безопасной сделки «комбинации»

Для того, чтобы воспользоваться преимуществами от сделки «комбинация» и избежать различных рисков, обеим сторонам рекомендуется воспользоваться услугами профессионального риэлтора, специализирующегося на сделках «комбинациях» и имеющего серьезный опыт в данной сфере. В отличие от представителя, действующего от имени предпринимателя, или адвоката, сопровождающего сделку в юридическом плане, профессиональный риэлтор действует исключительно в интересах владельцев земельной недвижимости и бесплатно для них, поскольку его услуги оплачиваются только предпринимателем. Риэлтор тщательно подбирает предпринимателей, которых представляет владельцам земельной недвижимости, убеждается в том, что эти предприниматели обладают серьезными знаниями и опытом в данной области,  финансово стабильны и не имеют финансовых задолженностей. В итоге владельцы земельной недвижимости выбирают наиболее подходящего предпринимателя.

Предприниматель также получает выгоду от услуг профессионального риэлтора, который хорошо знаком с видом конкретной недвижимости и разбирается в юридических правах и ограничениях, распространяющихся на нее.  Он может быть уверен в том, что хороший и достоверный надежный риэлтор предложит ему только выгодные для сделки объекты. В случаях возникновения различных вопросов и разногласий со стороны владельцев земельной недвижимости риэлтор, знакомый с каждым из них лично, помогает предпринимателю найти наилучшие решения.

Имея опыт работы в качестве риэлтора в сложных сделках такого вида, — последняя из которых была подписана между владельцами дома в 3-м квартале северного Тель-Авива и обеспеченным надежным предпринимателем, _— я отлично знакома с опасениями обеих сторон сделки. Благодаря моим знаниям и опыту в данной области , а также знакомству с ведущими предпринимателями, мне удалось представить владельцам земельной недвижимости профессионального и надежного предпринимателя. После того, как я помогла в разрешении вопросов, возникших у владельцев земельной недвижимости в связи с наличием у них разных мнений и пожеланий по поводу сделки, мы успешно достигли обоюдных договоренностей. Будущая прибыль от этой сделки превращает ее в наиболее выгодную — как для владельцев земельной недвижимости, так и для предпринимателя.